Afin de démarrer votre activité, il vous sera nécessaire de choisir le statut juridique de votre agence immobilière. Il existe plusieurs types d’organisations différentes, qui possèdent chacune leurs particularités. Voici les principales formes existantes qui sont pertinentes pour l’immobilier transactionnel.
Cette organisation ne comporte qu’un seul associé et vous permet de travailler en nom propre. Ce type de structure est éligible au statut de la micro-entreprise et demande des investissements limités. En outre, les statuts de l’employeur et de l’entreprise sont confondus et vous serez soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Enfin, comme les agences immobilières réalisent des activités commerciales, vous devrez vous inscrire sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Faites donc attention, car vos biens seront engagés en cas de difficultés financières. Vous pourrez cependant rendre insaisissables vos biens fonciers devant notaire.
Alternativement, vous pouvez opter pour l’Entreprise Individuelle à Responsabilité Limité (EIRL) qui vous permet de dissocier le patrimoine personnel et professionnel. L’EIRL est soumise, au choix, à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Attention, ce second choix est définitif et vous ne pourrez plus revenir en arrière.
L’EURL est comme une SARL, qui fonctionne pour un seul associé. Il s’agit d’une structure évolutive, qui offre des opportunités d’optimisations fiscales et vous permet d’accueillir plusieurs collaborateurs. La responsabilité des associés est limitée aux montants de leurs apports.
En revanche, les formalités sont plus lourdes que pour une EI (Entreprise Individuelle). Enfin, les bénéfices sont imposés directement au nom de l’entrepreneur et le capital minimum à investir est de 1 €.
L’EURL est soumise par défaut à l’IR, sauf si l’entrepreneur est une personne morale (auquel cas, elle est inscrite sous le statut de l’IS).
Une SA est une structure plutôt complexe à mettre en place. Dirigée par un président et un directeur général, elle nécessite la constitution d’un conseil d’administration (composé de trois à dix-huit personnes) et de nommer un commissaire aux comptes.
Ce statut est particulièrement bien adapté pour les sociétés disposant de fonds importants, puisque c’est la seule forme juridique à pouvoir entrer en bourse. Autre point positif, les responsabilités financières sont limitées au montant des apports. Ce n’est cependant pas l’idéal pour créer une agence immobilière indépendante.
La société anonyme est soumise par défaut à L’IS. (Vous pouvez également choisir d’être imposé sur l’IR, si vous le souhaitez).
Ce statut juridique doit être dirigé par un ou plusieurs gérants et peut comporter de deux à cent associés. La réglementation impose de répartir le capital (fixé à un euro minimum) entre au moins deux associés. Pour de nombreuses raisons, les entrepreneurs privilégient souvent la SARL lors de la création d’entreprise.
La SARL s’adapte à des situations variées et limite également les responsabilités de chacun dans l’entreprise à leurs apports. Enfin, il est possible d’effectuer des apports en nature, en numéraire ou en industrie.
La SARL est soumise par défaut à l’IS, (ou à l’IR, quand il s’agit d’une SARL Familiale).
Il s’agit d’un régime spécifique de la SARL classique. Elle vous permet de lancer votre activité en impliquant les membres ou proches de votre famille. Comme un conjoint, des parents ou encore des frères et sœurs. Ce régime particulier vous soumet à L’IR.
Ainsi, lorsque vous aurez créé votre activité, vous serez automatiquement affecté au régime des sociétés de personnes. L’intérêt ? Il vous exonérera sur les plus-values de cessions. Attention : en passant sous le régime imposé par les sociétés, il vous sera impossible de faire machine arrière !
Utile pour développer rapidement son activité, la SAS a pour particularité d’organiser les pouvoirs et relations de chacun librement dans les statuts. Elle est identique à une SA classique, les lourdeurs administratives en moins.
Ce type de société permet un nombre illimité d’associés (personne physique ou morale, au capital minimum de 1 €). Dans une SAS, le président est le seul à détenir un pouvoir de représentation.
Plusieurs points positifs sont à évoquer pour cette organisation. Ainsi, le directeur général et son délégué peuvent exercer le pouvoir du Président. Par ailleurs, il n’y a pas de vote à la proportionnelle en fonction du capital. Enfin, comme souvent, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports (qu’ils soient en nature, en numéraire ou en industrie).
La SAS vous soumet à l’IS mais, si des personnes physiques ou morales sont présentes dans l’entreprise, vous pourrez opter pour l’impôt sur le revenu.
Cette forme juridique fonctionne comme une SAS, mais les démarches ont été simplifiées et adaptées pour une seule personne. Il s’agit d’une personne morale, imposée sur les sociétés. Elle peut aussi être temporairement imposée sur L’IR, si la structure a moins de cinq ans.
➔ La SASU est privilégiée pour les sociétés qui ont des projets ambitieux, mais dont les coûts de création et de gestion sont importants.
Dans une SNC, un ou plusieurs gérants sont nommés dans la société qui comporte au minimum deux associés. Le capital minimum requis est de 1 €. Petite particularité, tous les membres sont reconnus en tant que commerçants. Vous pouvez éventuellement effectuer des apports en nature, en numéraire ou en industrie.
À noter que les SNC, sont des formes plutôt rares pour les agences immobilières, car les biens personnels des associés sont indéfiniment et solidairement mis en jeu. Ils ne sont donc pas protégés au niveau patrimonial. De plus, les parts sociales ne peuvent être données que si la décision est acceptée par l’ensemble des associés. Aussi, la gérance est très stable dans ce type de structure. En revanche, la responsabilité de chacun est indéfinie et solidaire des dettes, sur l’ensemble des biens.
Une SNC est imposée, par défaut, sur le revenu. Elle est également imposable sur les sociétés, mais de manière irrévocable.
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